住房

馬薩諸塞州有住房危機。莫拉和金致力於為所有人提供安全和負擔得起的住房。

住房負擔能力是莫拉和金從全州居民和企業主那裡聽到的最重要的問題之一。在平均家庭預算中,住房是最大的生活支出類別。房價上漲意味著居民在食品、醫療、交通和其他必需品上的支出減少,這阻礙了人們積累財富。我們目前的住房短缺已經將房價推高到創紀錄的水平,通常是在最無力負擔房價的社區。馬薩諸塞州提供了豐富的就業機會、世界級的醫療保健和一流的教育體系。然而,目前的居民和他們的家人擔心,他們無法再在自己工作的社區里生活,也無法再送孩子上學。

莫拉和金知道,負擔得起、方便使用和維護良好的住房對居民的身心健康至關重要。他們特別瞭解,租房者、兒童和老年人、有色人種和低收入家庭出現住房相關健康問題的風險特別高。莫拉和金希望確保所有收入水平的人都能獲得住房,特別是對我們的公共部門工作人員,如教師、公共安全工作者和其他目前可能被當地市場定價過高的人。

房價也威脅到聯邦政府的長期經濟競爭力。馬薩諸塞州的平均公平市場租金比全國平均水平高出近50%。馬薩諸塞州的雇主很難招募和留住優秀的員工,而員工找不到住房的情況進一步加劇了這種情況。如果目前的趨勢繼續下去,馬薩諸塞州將難以吸引新居民,同時驅逐構成我們社區結構的老居民。

莫拉和金致力於從平等的角度解決住房危機,並創建一個每個居民都有一個稱之為家的地方,他們感到安全和有保障的聯邦。本屆政府將優先考慮大幅增加生產、保留現有住房存量、支持與無家可歸作鬥爭的個人和家庭,以及充分利用住房的力量為所有人創造經濟流動性。

立即採取措施緩解危機

目前的房地產市場是不可持續的。截至2022年7月,一項研究發現,馬薩諸塞州缺少108,157套住房。雖然莫拉和金認為我們需要長期的策略,但他們也明白,要減輕人們的住房負擔,必須採取多管齊下的方法。

希利-德里斯科(Healey-Driscoll) 計劃

希利-德里斯科政府將設立一個住房部長的職位,領導麻州住房的發展。目前的房屋和經濟發展秘書處結構將兩個獨立的政策領域合併在一個職位之下。通過在內閣中增加一名住房部長,莫拉將把住房作為經濟增長的主要動力,並增加對住房生產和保護的關注和資源。部長的提升也將允許內閣內部進行更多的跨學科合作,以更好地將住房與教育、交通、公共安全和氣候聯繫起來。在州長辦公室將住房作為優先事項的支持下,州務卿將負責實施協調一致的住房政策,目標是與地方官員、州機構、現有住房利益相關方以及公共和私營部門住房開發商合作,以改善社區和擴大機會的方式滿足我們的住房需求。

希利-德里斯科政府還將建立一個由州領導支持的住房的運動,教育居民關於我們的住房短缺,並倡導在麻州創造更好的住房選擇。這項工作將包括公共宣傳、對社區成員和商業領袖的培訓和教育、對地方官員的工具包和技術援助,以及支持制定地方和區域住房生產目標。

對住房的迫切需求為馬薩諸塞州提供了審查和簡化生產過程的機會。希利-德里斯科政府將尋找方法簡化州許可,解決公用事業連接延遲問題,並完善開發商從住房和社區發展部(DHCD)申請和接受資金的住房程序。政府還將考慮改革目前獲得國家保障房資金的做法,包括增加每個開發商每年可提交的申請數量。雖然馬薩諸塞州重視周到的住房生產,但我們不希望我們的開發商在迫切需要住房生產的時候被文書工作或漫長的延誤所困。

聯邦政府的每個社區都在努力解決住房短缺和成本上升的問題,但每個社區都有自己的問題導致了這場危機。鄉村發展需要增加對基礎設施和公用事業的資金和支持。公共住房發展需要資本投資進行維護、安全升級和現代化。經濟適用房需要資金用於購置和維護,以保持它們在市場上的可負擔性。鱈魚角和伯克郡的社區由於旅遊業面臨著額外的住房壓力。隨著住房需求的增加,門戶城市努力保持租金穩定。馬薩諸塞州西部的住房需求不同於馬薩諸塞州東部,部分原因是住房存量老化。莫拉和金將授權社區制定當地政策,以最好地解決他們自己獨特的住房挑戰,同時鼓勵區域合作和技術援助。這可能包括地方租金穩定政策、允許住房密度提高的分區改革、具體的住房生產支持等等。莫拉和金認識到,一種方法不能適用於所有人,它將幫助市政當局在解決住房問題的解決方案上具有創造性,並建立一個更大的區域和全州戰略。她們設想在馬薩諸塞州,所有居民都能獲得安全和負擔得起的住房選擇,無論他們居住在哪個地區。

隨著資金通過《美國救援計劃法案》(ARPA)和其他工具的流入,馬薩諸塞州有機會優先投資住房。立法機構已經認識到這一機會,並已為此撥出大量資金,包括23財年預算中的8.85億美元和ARPA的5.95億美元。希利-德里斯科政府將努力迅速部署已經分配的住房資金,並將與立法機構合作,在下一輪ARPA資金中為經濟適用房的生產和保存獲得額外的資金。

雖然ARPA提供的資金使馬薩諸塞州有機會解決因疫情暴露和加劇的嚴重住房問題,但我們麻州的許多住房問題是長期存在的問題,需要長期解決和持續努力。為此,希利-德里斯科政府將尋求機會與聯邦政府建立夥伴關係和提供支持,以滿足我們州的住房需求。他們將倡導馬薩諸塞州獲得更多的聯邦資源,並增加管理這些資源的靈活性,使它們最適合我們州的需要。

雖然馬薩諸塞州的住房危機是獨一無二的,但莫拉和金也知道,美國許多州目前都在經歷類似的困難。莫拉將與全國各地的州長合作,瞭解他們如何解決住房需求,以便在馬薩諸塞州複製成功的戰略。此外,莫拉和金瞭解馬薩諸塞州的住房需求與當地官員批准和批准新住房的意願之間的深層聯繫。他們希望與市鎮領導合作,以更廣泛的、區域性的視角來看待住房問題。希利-德里斯科爾政府希望在馬薩諸塞州、新英格蘭地區乃至全國建立強有力的住房倡導聯盟。

通過生產和保存解決關鍵的供應需求

顯然,解決當前住房危機的唯一最有效的策略是刺激各級住房的生產和保存,從低收入的經濟適用房到市場價住房。政府有各種各樣的工具可以使用,但它們需要更有目的性地加以利用。希利-德里斯科政府將採取多管齊下的措施,大幅增加產量,使所有人都能負擔得起住房。

希利-德里斯科計劃

住房選擇倡議是一項有意義的努力,旨在簡化住房生產的道路,特別是在波士頓以外的地區。其中最重要的一項規定,旨在刺激MBTA車站附近的新住宅開發,並要求新建多戶住宅分區,有可能顯著增加許多郊區社區的住宅數量。莫拉和金承諾將通過為社區實際建設多戶項目提供激勵措施,包括對鼓勵發展的社區進行投資,並由他們的行政部門向市政當局提供持續的技術援助,以幫助它們遵守該法律,從而最大限度地實施該法律。莫拉和金看到了進一步分區改革的潛力,與此同時,他們將探索其他途徑,解決地方分區對住房生產的障礙。

住屋選擇也設定目標,在2025年前興建新單位,以滿足我們的房屋需求。雖然實現這一目標需要加快當前的建設速度,並超越我們最近的生產能力,但莫拉和金認為,政府需要在增加住房生產方面更加積極。莫拉將要求她的新任住房部長確定更大膽、更有遠見的目標。然而,僅僅設定目標是不夠的。希利-德里斯科政府將致力於協助當地住房機構和市政當局為他們的地區制定雄心勃勃的住房計劃,這些計劃要與全州的目標一致,並支持從規劃到實施的工作。

國家擁有大量可用於住房開發的土地,這些土地通常由私人和非營利性開發商購買。然而,往往僅僅由於地塊的形狀或大小,開發商無法通過數學計算得出一個項目,使他們的密度和負擔能力最大化,同時也滿足當地社區的目標。莫拉和金將成立一個咨詢委員會,成員包括居民、市政官員、住房機構、非營利和私人開發商以及其他利益相關方的代表,該委員會將負責制定和執行一項全州戰略,以更有效地利用州土地,推進麻州的住房目標。該咨詢委員會將直接負責與資本資產管理和維護司(DCAMM)和其他城市或國家房地產機構協調,利用公共土地和建築建造更多的住房,或獨立或與住房非營利組織和開發商社區合作,在出售和處置公共國有土地方面更具戰略意義,以更好地激勵首選住房地點。這可能包括重新配置地塊的形狀和大小,或提供銷售價格折扣,以換取經濟適用房或其他設計規範的更高價格。此外,他們還將指示DCAMM和其他政府機構探索集體出售地塊,而不僅僅是單獨出售,以實現住房開發的最大化,同時也確保開發商建設和保護社區資產,如公園和開放空間。希利-德里斯科政府將還與市政當局和當地住房當局,以及擁有鄰近財產的私人土地所有者合作,以擴大生產。

這是莫拉和金將如何努力消除住房部門公私夥伴關係的障礙的一個例子。作為州長,她們將探索住房市場的其他創新途徑。希利-德里斯科政府將還與開發商和市政當局合作,以確保新住房更準確地滿足當前和未來居民的需求。這包括為個人和家庭租戶、老年人、殘疾人以及首次購房者擴大住房生產。

儘管目前的住房市場面臨挑戰,但馬薩諸塞州有許多鼓勵住房生產的工具,這些工具被認為是全國最有力和最有效的。希利-德里斯科政府將在這一遺產的基礎上,保護馬薩諸塞州補貼住房和智能增長分區法第40B和40R章等工具,擴大有前途的新項目,如單一家庭發展的聯邦建設者項目,以及長期成功的多家庭發展項目。他們還將努力投資於經濟適用房信託基金(Affordable Housing Trust),這是該州生產經濟適用房和混合收入住房最有效、最靈活的資源之一。

擴大住房供應不僅僅是建造新住房,還包括保護現有住房。馬薩諸塞州的住房存量平均來說是全國第二老的。在莫拉作為司法部長處理衰敗和空置物業的工作基礎上,希利-德里斯科政府將擴大幫助業主維護和更新房屋的項目,包括減少鉛、水和污水處理升級、氣象、無障礙、能源效率和氣候適應能力更新。希利-德里斯科政府將將致力於探索如何利用聯邦《通貨膨脹削減法案》的資金,使住宅更能適應氣候變化。支持公共住房和保障性住房清潔能源改造項目。政府還將實施一項極端高溫行動計劃,包括大規模植樹、識別和減少熱島,以減輕熱浪對住在公共和補貼住房的居民的影響。

莫拉和金認為,馬薩諸塞州的居民應該有能力住在他們長大或撫養家庭的社區。保留現有住房,包括自然產生的經濟適用房和公共住房,並繼續保持該州所有地區的經濟適用房是實現這一價值的必要條件。莫拉和金還認識到,保護工作需要與不斷變化的社區合作。此外,儘管該州有許多補貼住房開發項目,但當合同或補貼到期時,他們可能會失去負擔得起的住房。他們將與社區經濟發展援助公司(CEDAC)、城鎮和租戶委員會合作,爭取在未來很好地保護現有的經濟適用房。

馬薩諸塞州的老年人和他們的家人也知道尋找適合他們生活方式的負擔得起的住房有多難。此外,疫情凸顯出馬薩諸塞州老年人生活在能夠安全獲得所需護理和服務的家中的迫切需求。希利-德里斯科政府將為老年人制定住房戰略,以找到適當的機會支持他們的健康需求,並允許他們在適當的地方老去。

解決無家可歸問題,擴大安全網項目的覆蓋面

莫拉和金對馬薩諸塞州無家可歸的居民非常關心。他們知道住房負擔能力是解決無家可歸問題的關鍵挑戰。隨著住房成本的增長,許多家庭正在努力在他們長大、工作和送孩子上學的社區里找到他們能負擔得起的住房。通貨膨脹、大流行和中產階級化都導致更多的馬薩諸塞州居民無法搬家,無法呆在他們現在的家裡,面臨無家可歸的風險。貧窮、創傷、藥物使用障礙和精神健康挑戰都影響著麻州的長期無家可歸者。為了充分滿足我們的住房需求,馬薩諸塞州必須擴大安全網,幫助更多有需要的人獲得住房。

希利-德里斯科計劃

至關重要的是,麻州必須為個人和家庭維持和支持一個強大的應急住房系統。希利-德里斯科政府將與市政當局、收容所和社會服務提供者密切合作,擴大庇護所床位的使用,更好地協調安全網服務。這項工作將包括強調更好地收集有關住房使用的區域數據,以便將個人與床位連接起來。然而,緊急避難所是解決無家可歸問題的臨時解決方案,這就是為什麼莫拉和金將努力確保這些環境是安全的,並與人們需要的服務良好地連接起來,使他們走出他們的體系,進入永久住房。

希利-德里斯科政府將設法發起一項重大倡議,擴大永久性支助性住房的生產,並加強為家庭和個人提供的全面服務,包括利用最近由立法機關從聯邦ARPA基金中專門撥出的1.5億美元專門用於發展永久性支助性住房。政府將還探討通過住房和衛生及公眾服務秘書處之間的合作,更好地整合支持性住房社會服務的途徑,以便個人和家庭能夠有效和高效地獲得所需的照料。

此外,莫拉和金瞭解到,長期無家可歸的居民經常面臨其他挑戰,包括心理健康需求、物質使用障礙和慢性疾病。他們支持案例管理和服務,以應對這些和其他挑戰,最大限度地提高住房穩定性,防止再次無家可歸。提供這些服務可以減少其他危機服務的壓力,如緊急避難所、醫院、法院和公共安全人員。

莫拉和金相信「住房優先」的方法,即在解決其他社會問題之前優先穩定個人住房。住房優先給予個人和家庭應有的尊重和尊嚴,讓他們迅速入住住房,然後才為行為健康需求和失業等其他問題提供支持服務。馬薩諸塞州在解決家庭和個人無家可歸問題上已經取得了進展,但還有很多工作要做。特別是,去年與無家可歸作鬥爭的家庭數量有所增加。

除了幫助無家可歸的居民重返穩定的生活環境外,莫拉和金還將利用一切可用的工具和資源防止家庭無家可歸。她們將要求她們的政府確定項目靈活性的領域,進一步鼓勵和支持住房提供者在有風險的家庭遇到支付租金或維持租約的困難時,盡早與她們合作。希利-德里斯科政府還將探索其他機會,幫助居民在到達危機點或收到驅逐或止贖通知之前留在自己的房子里,包括加強過渡家庭住房援助計劃(RAFT)。房客應該接受教育,瞭解他們的選擇,並與他們維護住房所需的公眾和社區資源建立聯繫。

在過去的幾年里,馬薩諸塞州將主要投資放在了該州的租賃援助項目上,最著名的是馬薩諸塞州租賃券項目(MRVP)。希利-德里斯科政府將繼續擴大MRVP和替代住房券計劃(AHVP),通過增加投資和增加參與者的可訪問性。目前,資格遠遠超過可獲得的代金券。政府將致力於縮小這一差距。此外,她們還將探索額外的租金援助計劃,幫助租房者支付租賃單位的大量前期費用,例如首月和最後一個月的租金,以及保證金。

莫拉和金知道,太多的馬薩諸塞州居民無法獲得他們所需的資源,以獲得合適的住房。我們需要使我們所有的住房項目更加透明,並向所有需要的人開放,包括不會說英語的居民和上網受限的人。希利-德里斯科政府將與麻州住房局密切合作,擴大馬薩諸塞州在線住房數據庫,簡化將私人擁有的輔助住房與租戶匹配的申請流程,從而幫助租戶、業主和管理人員更快地填補空置的房屋和單位。

利用住房作為經濟流動的工具

住房是經濟流動的重要工具。它是健康的社會決定因素的關鍵,也大大有助於個人的自我價值概念和照顧自己的能力。莫拉和金理解穩定的住房對一個人的生活軌跡的貢獻,無論是對租房者還是房主。本屆政府將努力以此為框架,擴大全面向上流動的機會。

希利-德里斯科計劃

​​住房所有權是積累代際財富的最大單一因素。莫拉和金致力於擴大擁有住房的機會,特別是為那些以前無法獲得住房的人。他們認識到,這尤其包括在住房市場遭受多年歧視的有色人種。他們的政府將通過擴大首付款和結算成本援助項目,以及住房咨詢服務來增加首次置業的人數,以支持新購房者在整個過程中和之後。他們還將與租戶、住房組織和商界合作,為首次購房者建立一個「匹配儲蓄」計劃。

希利-德里斯科政府將通過勞動力發展和其他服務,努力提高公共和輔助住房低收入居民的經濟流動性。具體來說,他們將建立一個工作小組,協調勞動力發展項目與公共住房和經濟適用房項目,以便更多的家庭能夠獲得並保持高薪工作。這個工作組將包括居民、地方住房當局、開發商、企業、勞動力發展機構以及州政府代表,以尋找提高居民生活水平的創造性方法。

莫拉和金將擴大馬薩諸塞州聯邦家庭自給自足計劃(FSS)的覆蓋面,該計劃通過將資格確定過程與其他聯邦和州福利申請結合起來,鼓勵家庭增加收入和儲蓄,並幫助促進首次置業。希利-德里斯科政府將鼓勵經濟適用房業主和住房管理局官員向他們的居民提供該項目,並將確保每個符合條件的家庭都能獲得該項目和成功所需的財務指導。同樣,他們將修改住房計劃規則,允許租戶在一段時間內增加收入,而不影響他們獲得經濟適用房和其他關鍵福利的資格,這樣他們就可以積累儲蓄,建立信用,以便能夠轉移到其他穩定的住房機會。

莫拉和金知道,住房部門也可以為居民提供大量的就業機會。他們將支持學徒和其他勞動力計劃,增加房地產開發、建築和其他技術行業的人才管道。為了執行增加住房生產,我們需要有資格的人來完成這項工作。這些項目將有助於增加住房供應,並通過將技術工人安置在高需求的工作崗位上來豐富我們的經濟。

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